【摘要】一季度，在国家、本市宏观经济形势整体趋好的大背景下，本市房地产市场迎来“暖春”，呈现“两阶段、四低、两高”发展态势。1-2月份受金融危机蔓延、传统节假日等因素影响，商品房成交量窄幅振荡，市场交易波澜不兴；但进入3月份后，商品房新开工量、成交量等项指标迅猛提升，期房住宅成交面积同比增长近一倍，“前稳后扬”的阶段性特征非常明显。同时，一季度房地产开发投资、土地购置、新项目开工、新建商品房市场投放量四项指标依然走低，但商品房成交量、商品房价格两项指标已逐步回暖。总体而言，房地产开发投资依然处于低谷，但部分消费者受刚性需求驱动已开始踊跃入市，市场成交趋于活跃，但持续性尚待观察。本文结合委综合经济处、房屋市场处、城研中心、工程办以及市统计局相关数据和分析资料，对市场发展态势进行了初步分析，并从稳定市场、服务项目和企业角度提出建议。

　　一、楼市迎来“暖春”行情，但开发投资下降等问题依然存在

　　（一）单月、季度成交量大幅上升，一、二级市场同步回暖

　　在一级市场，1-3月份，期房、现房成交面积分别为337.2万平方米、117.7万平方米，同比分别增长44%、5%，其中，期房住宅、现房住宅成交面积分别为261.2万平方米（2.5万套）、71.1万平方米（5383套），同比分别增加66%、26%。成交经济适用住房、两限房分别为3.2万平方米（377套）、22.6万平方米（2631套），合计成交面积已占到住宅成交面积的10%。3月份期房成交面积、期房住宅成交面积、期房商品住宅成交面积环比均超过85%，同比均超过65%，其中，期房住宅、期房商品住宅成交面积同比均增长近一倍。1、2、3月份期房商品住宅日均成交量分别为196套、203套、370套，成交量逐月增长势头强劲，楼市“暖春”特征明显。这一特征在春季房展会上充分体现，北京项目意向性成交金额超过去年春展北京项目成交金额近4成。

　　在二级市场，1-3月份存量房成交365.4万平方米（3.8万套），其中通过经纪机构网签成交面积为200.4万平方米（2.3万套）,同比增长近3倍。自2008年10份出现成交拐点后，已连续5个月保持上升势头。特别是进入3月份，单月通过经纪机构网签成交面积为113.7万平方米，环比增加138%，单月和季度成交量均大幅度上升。

　　（二）成交均价仍在低位徘徊，但在1月份已出现价格拐点

　　一季度，新建期房住宅成交均价（不含经济适用住房、两限房）为11352元/平方米，同比下降14.6%，环比下降10.5%，比2008年8月份期房价格高点14953元/平方米下降约25%。但在1月份已出现明显拐点，1、2、3月份成交价格分别为10787元/平方米、11417元/平方米、11851元/平方米，逐月微涨400-600元/平方米不等。现售住宅（不含经济适用住房）的成交均价为10774元/平方米，与去年一季度基本持平，环比微升3.4%，从1月份起现售住宅价格也扭转下降势头，由9522元/平方米逐月回升至11400元/平方米左右，月均回升近500元。

　　（三）开发投资未能扭转去年8月份以来的下降趋势，企业资金状况不容乐观

　　1-3月份，完成投资额220.1亿元，同比下降30.2%，降幅比2008年底扩大近26个百分点，但比1-2月份回升3.2个百分点，有逐步回稳态势。占全市固定资产投资总额529.2亿元的41.6%，所占份额逐期下降。体现在两个方面：建安工程投资恢复缓慢。一季度，全市建安工程完成投资112.8亿元，比上年同期下降23.3%。企业支付土地购置费用形成的投资额大幅减少，一季度支付土地购置费用仅为46.9亿元，比上年同期下降55.1%，土地成交面积大幅下降。同时，房地产开发企业资金状况并未好转，至一季度末，通过金融贷款筹集资金126.9亿元，同比下降47.8%；在销售环节的定金和预收款收入为164.9亿元，同比下降10.9%；自筹资金渠道进一步萎缩，企业自筹资金105.4亿元，同比下降22.7%，开发企业资金压力依然较大。

　　（四）新开工程规模、商品房供应量总体下降，但下降趋势已自3月份开始发生扭转

　　一季度，房地产开发项目新开工面积为510.6万平方米，同比下降42.2%。其中，商品住房、政策性住房新开工面积分别为313.6万平方米、36.8万平方米，同比分别下降48.9%、45%。但进入3月份后新开工情况发生较大转机，房地产新开工程面积为316.4万平方米，环比增长近7.6倍，即房地产开发类工程虽仍未达到去年同期水平，但环比上月已出现大幅增长态势，新开工程规模下降趋势得以扭转。一季度本市投入房地产市场的期房为212万平方米，同比减少23%，其中住宅130万平方米（1.2万套），同比减少34%。环比2008年四季度，整体预售面积减少了45.4%，住宅预售面积减少近100万平方米，下降42.5%。但3月份单月批准预售面积125.8万平方米，同比增加14%；批准住宅90万平方米，同比增加24%；批准的预售面积和住宅面积环比分别增加11倍和12倍，单月商品房供应量迅猛提升。

　　（五）新建商品房可售面积增加，库存压力仍然较大

　　一季度，可售期房面积为2143万平方米（16.8万套或单元），同比增加16%，环比减少2%；未签约现房面积为2008.4万平方米（18.5万套或单元），同比增加50%,环比增加2%。可售期房和未签约现房面积合计近4000万平方米，与2008年底库存规模基本持平，给逐渐红火的楼市投下阴影。若按照2008年期房成交1156.3万平方米、现房成交452.9万平方米的销售规模测算，目前新建可售商品房销售压力依然较大，市场供大于求特征明显。

　　二、“暖春”行情的深层次原因及值得关注的问题

　　自住型刚性住房需求的集中释放导致成交量大幅上升。从一季度成交结构看，期房商品住宅套型面积90平方米以下、90－140平方米、140平方米以上签约套数分别为1.2万套、0.8万套、0.4万套，90平米以下的住房成交量占到总量的一半，所占比例同比2007年、2008年分别上涨21个百分点、8百分点，即以“低总价、小户型”为特征的自住型消费已成为当前市场消费主流。自住型首次置业需求在冻结了半年多以后终于集中释放，有力推动了商品房成交量的大幅上升。

　　政策累积、房价下调、政策性住房集中签约等多种因素助推了成交量增长。国家和本市出台多项涉及房贷、降息和减税的住房消费鼓励政策，其累积效应逐步显现；部分房地产企业为尽快回笼资金调低入市价格，尤其是前两个月的低价开盘被业内公认为是带动成交量增长的重要措施；一季度经济适用房和两限房销售面积为25.8万平方米（3008套），已占到期房住宅成交总量的15%左右，多种有力因素“共振”带动了成交量的上涨。

　　经济发展前景不明朗、开发企业资金链条趋紧导致“四个下降”。金融危机影响蔓延、房价下行一度使房地产企业处境困难，2008年底北京市地税局公布的63家欠税企业中，房地产开发公司和相关企业占到半数以上。进入今年一季度形势未见好转，房地产开发获得金融贷款同比下降47.8%，企业自筹资金下降22.7%，定金、预收款收入下降10.9%。虽然进入2、3月份后房屋销售逐步回暖，但资金回收的滞后性使得开发企业资金链条依然趋紧。同时，持续一年多的销售低迷使企业对于楼市回暖能否持续信心不足，不得不采取压缩投资规模、减小土地购置面积、减少新项目开工建设等措施应对目前局势，新建商品房市场投放量随之下降。数据显示，部分在2007年和2008年上半年高价拿地的项目，因土地成本过高根本无法进入开工建设阶段，也是造成新开工规模大幅缩减的重要原因。

　　在销售形势好转的情况下，个别市场问题应引起关注，如部分房地产企业和炒家联手制造市场热销氛围，诱导消费者不能做出理性判断，妨碍了市场公正。采取的手段包括：雇人排队买房营造虚假热销氛围、分期开盘以较少投放量造成供不应求现象、借助媒体发布诱导性信息等。部分前期炒家也在趁目前形势好转迅速出货。在后续的几个月中，联手制造热销氛围可能还会延续，其目的是吸引消费者在年底保障性住房大量上市前“高位接盘”。因为今年竣工200万平方米、配售近5万套的政策性住房规模，一直是部分房地产开发商和炒家无法化解和最为担心的“心结”。

　　三、“暖春”行情能否延续仍有待进一步观察

　　房价收入比、市场供需等因素决定房价将在低位继续窄幅震荡，总体保持平稳。按照北京社科院《北京蓝皮书·社会发展报告》数据，北京目前房价与收入比仍远高于世界银行5∶1和联合国3∶1的房价收入比标准。虽然开发商降价促销已由暗降走向明降，但大规模、普遍性降价尚未出现，房价依然大幅超过居民承受能力。从供需关系而言，一季度现房在总存量房源里的比例迅速上升，已由2008年底少于期房存量500万平方米，增至一季度与期房存量基本持平，伴随着新盘上市，供过于求形势将更加严峻。同时，2008年近800万平方米、2009年近850万平方米的政策性住房建设规模，将有效把低收入人群从商品房市场中转移出来，从而对商品房价格起到釜底抽薪的作用，并牵引其理性回归。在此背景下，北京房价将保持低位运行，但会根据销售走势出现窄幅震荡，总体稳定是年内今后一段时期的基本特征。

　　“暖春”行情可否持续，关键看改善型、投资性住房需求能否有效激活。目前市场释放的需求主要还集中在首次置业群体，而改善型置业、二套房需求尚未有效激活。数据显示，90－140平米房屋成交量占住房成交总量的比例已由2007年的将近50%降至今年一季度的34%，140平米以上房屋所占比例更是由2007年的1/4下降至目前的1/6，改善型、投资性住房消费比例仍然较低。随着时间的推移，自住型住房消费将逐步得以满足，相关住房消费鼓励政策、住房价格对改善型和投资性住房消费的牵引程度将直接影响未来市场的成交量。易居中国房地产研究院杨红旭认为，“自住型需求还将持续1-2个月，楼市真正的分水岭会在6月份前后出现。”届时，如果楼市需求不能从自住型需求向改善型和投资型需求接续，则下半年楼市可能会重新低迷。

　　四、几点建议

　　一是借助协会力量向市场传递谨慎涨价的政策意愿。部分开发商受不断攀高的销售数据影响已开始提价，应借鉴上海经验，由协会牵头召开房地产商、购房者、专家、政府等多方代表参加的形势研讨会，明确向企业传递政策意愿，即楼市还相当脆弱，成交量上升能否持续尚未可定论，开发商应避免盲目提价，共同维护来之不易的销售局面。

　　二是理性引导舆论氛围，促进市场活跃，维护消费者权益。把握舆论导向，鼓励开发企业降低收入预期并合理促销，加快新产品推出速度，加快回款。向消费者传递市场已经回稳的信息，促其摆脱观望情绪，在确保住房刚性需求成为常态消费的同时，着力吸引改善型住房需求群体尽快入市。加强舆论监测，采取多种形式向社会公示拉抬市场的行为，防止开发商和炒家联手通过媒体力量夸大市场回暖程度，进而误导消费者接下最后的“火棒”，创造公平、公正的市场环境。

　　三是提振开发企业投资信心，拉动改善型、投资性住房消费。加强对开发企业的支持力度，在完善资金监管的同时，联合有关部门加强信贷支持。全面落实二套房贷、二手房税收和信贷政策，加大住房公积金支持力度，搭建居民卖旧买新的交易平台，支持外籍个人购房，全面活跃市场交易，推进改善型和投资性住房消费。

　　四是加强房地产开发项目的服务力度。与市国土、规划、发改等管理部门建立房地产开发项目服务横向联动机制，与项目所在地区县政府、房屋建设管理部门建立项目服务竖向联动机制，以纳入重点调度范围的房地产开发项目为重点，在拆迁协调、安置房源供给等方面加大协调服务力度，全程跟踪掌握项目进展情况，确保项目尽快落实投资、尽快落地、尽快开工建设。