【编者按】目前，北京房地产市场“乍暖还寒”特征明显。商品房成交量明显反弹，房价开始触底回稳，经历了持续寒冬的房地产市场呈现出丝丝缕缕的复苏气息。同时，房地产开发投资下降、商品房新开工建设速度放缓等问题未见根本性好转。本文依据委综合经济处、房屋市场处、工程办、房地产开发处、城研中心以及市统计局相关数据，对市场发展态势进行了初步分析，并结合正在开展的“促开工、促投资”工作从活跃市场、强化服务两方面提出建议。

　　一、楼市“量增价稳”，但开发投资下降、新开工建设放缓等问题依然存在

　　（一）成交量放大

　　期、现商品房成交量有所放大。截至2月份，期、现商品房成交量分别为168万平方米、62.1万平方米，同比增加27%和基本持平。期房、现房中住宅成交面积分别为126.5万平方米（1.2万套）、38.2万平方米（2942套），同比分别增加41%、45%。期房商品住宅成交面积110.2万平方米（10550套），同比增加28%。3月1-15日，期房及现房日均成交面积6.3万平米/天，超过1-2月份日均成交面积3.9万平米/天61.5%，也超过去年3月份4.9万平米/天的28.6%。成交量的明显放大使得楼市“小阳春”特征明显。

　　（二）成交价格回稳

　　市场已度过“量价齐跌”阶段，房价整体步入滞降期。截至2月份，新建商品住宅成交均价（期房及现房，不含经济适用住房、两限房）为11415元/平方米，环比上涨9%，同比下降12%。期房住宅（不含经济适用住房、两限房）成交均价为11417元/平方米，环比上涨6%，同比下降17%。现售住宅（不含经济适用住房）的成交均价为11408元/平方米，环比上涨20%，同比上涨5%，价格回稳趋势显现。

　　近期开盘项目成交价格涨跌互现。部分前期开盘价格较低、销售情况较好项目售价小幅上涨，如西三环保利百合花园项目，2月份销售金额位居北京在售项目第二名，价格出现了400-800元的微涨。价格下跌项目主要包括两类，位于远郊区，交通条件和综合配套相对较弱、前期跟风涨价的项目不得不降价求售；虽地处中心城区，但受到同区域低价入市项目影响，如百子湾板块的珠江帝景等项目受同区域首城国际中心低价开盘影响，不得不降低项目售价。

　　（三）开发投资下降

　　房地产开发投资未能扭转上年8月份以来的下降趋势。1-2月份，完成投资额119.8亿元，比上年同期下降33.4%，降幅比上年全年扩大29个百分点。体现在三个方面：建安工程投资恢复缓慢。1-2月，全市建安工程完成投资64.6亿元，比上年同期下降29.4%。有施工面积的项目占全部项目的比重为26.5%，比上年同期降低10.5个百分点；大项目个数减少。1-2月，房地产开发投资超过1亿元的大项目有14个，比上年同期减少18个。投资总额为30.7亿元，同比下降56.8%；企业支付土地购置费用形成的投资额大幅减少。1-2月，全市房地产开发企业支付土地购置费用仅为25.9亿元，比上年同期下降57.8%；占开发投资比重为22%左右，同比降低12个百分点。本年购置土地面积降低85.1%。

　　（四）新开工建设速度放缓

　　新开工面积减小，在施面积稳定。截至2月底，全市共办理施工许可项目同比下降近50%，其中，住宅项目共37项，建筑面积119万平方米，建筑面积同比下降近70%（下降68.5%）。全市商品房新开工面积为210.8万平方米，下降39.6%，其中住宅新开工85.1万平方米，下降62.7%。全市商品房施工面积为5978.6万平方米，比上年同期略增1.9%，08年底以来商品房施工面积下降势头得以控制，其中，住宅施工面积为3414.5万平方米，增长9.7%。商品房竣工面积、住宅竣工面积分别为200.3万平方米、138.4万平方米，同比分别增长16.7%、40.2%，竣工面积回升。

　　（五）存量房库存压力较大

　　存量商品房库存环比减少，但压力依然较大。至2月底可售期房面积为2187万平方米（17.3万套或单元），环比减少4%，同比增加17%，若扣除经济适用住房、两限房数据，可售期房住宅面积环比减少5%；至2月底未签约现房面积为1966.8万平方米（18.2万套或单元），同比增加51%。

　　二、刚性需求释放、价格调整和开发企业资金链条趋紧等诸多因素导致楼市“乍暖还寒”

　　去年下半年以来冻结了半年多的刚性住房需求集中释放导致成交量上升。从２月份北京楼市成交结构看，单价在1万元以下的商品房超过一半（占51.3％），单价在8０００元以下的商品房占33.5％，即当前市场的主流需求还是自住需求。尤其是 “中小户型、低总价、近轨道交通”婚房的大量成交助推了市场交易总量上升。

　　政策累积、房价下调带动成交量增长。国家、本市降息减税等鼓励住房消费的成套政策组合拳累积效应逐步显现。同时，在万科等大型房地产企业的带动下，多数开发企业认清形势，降价促销。部分临近主城区，本身交通条件、周边配套比较成熟的项目，在价格回落后性价比优势凸显，达到了购房人心理价位，促进了成交量的放大。

　　限价房和保障性住房集中签约助推房屋交易总量增长。截至2月份，限价房和保障性住房的销售面积、套数分别占到期房住宅销售面积、销售套数的13%和16%。统计局数据显示，在住宅销量最多的前20名项目中，有6个是限价房或经济适用房项目，销售套数约占销量前20名项目销售套数的1/3。

　　开发企业资金链条趋紧导致开发步伐放缓。前段房价下行加重了投资者观望情绪，直接导致销售环节资金回流缓慢，截至2月份，来自银行和非金融机构贷款、定金和预收款分别同比下降58.4%、20.7%，增大了开发企业的资金压力。部分开发企业不得不采取减少新项目开发建设，压缩投资规模等措施应对目前局势。同时，部分在2007-2008年上半年高价拿地的项目，因土地成本过高无法进入开工建设阶段，也是造成新开工规模大幅缩减的重要原因。

　　三、市场预期及建议

　　（一）市场“暖春”行情还会延续，结构性调整尚未完成

　　市场“暖春”行情还会延续，但提振开发商投资信心仍需要一个过程。“春暖楼市”北京春季房展网上联展已经启动，包括万科、中信、远洋、北辰、城建、天鸿置业在内的21家房产企业共推出26个项目和大量优惠房源进行销售，降幅2％至16％，房源覆盖东城、宣武、朝阳等多个区县。随着众多性价比较高项目的入市，市场成交量近期会维持在一个较高的水平。但成交量提升对提振开发投资信心，进而带动房地产开发投资仍需要一个过程。

　　结构性调整尚未完成。世界银行和IMF近期均预计今年全球经济将出现负增长，我国１-２月份的宏观数据显示，前两个月个人所得税增速同比回落，居民收入下降预期将制约房地产消费。全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，目前市场释放的需求主要还集中在首次置业群体，改善型置业、二套房尚未有效激活，2009楼市能否回暖，关键要看“两会”后出台的经济政策在6月份以前的反响。广东省房地产行业协会会长蔡穗声也认为，全国房地产市场已进入周期性调整，并与中国宏观经济调整、世界金融危机同步，其结束有赖于宏观经济复苏。在此大背景下，本市房地产市场结构性调整仍将持续，房地产开发投资下降、新开工建设速度放缓态势恐难迅速扭转。

　　（二）活跃市场成交，强化开发项目服务

　　从促进市场活跃和强化服务两方面入手，确保完成房地产投资和商品房销售面积不低于去年的工作目标。

　　促进市场活跃。组织实施好“2009春暖楼市活动”，引导企业主动降低收入预期并合理促销，明确向市场传递价格“见底”信息。正确把握舆论导向，做好房地产项目动态监管和服务，使市场摆脱观望情绪，在确保住房刚性需求常态消费的同时，吸引改善型住房需求群体尽快入市。

　　建立两个联动机制。围绕落实《市建委关于进一步推动开发项目开工促进房地产投资的工作方案》精神，主动与市国土、规划、发改等管理部门建立房地产开发项目服务横向联动机制，与项目所在地区县政府和房屋建设管理部门建立项目服务竖向联动机制，及时掌握重点项目进展情况，针对存在的重大困难和突出问题，提出政策建议。