访谈实录

时 间: 2006-07-06 

嘉宾介绍: 张农科 程建华 沈洁 赵成 魏成森 
 
经典语录: 政府一切工作的出发点和落脚点都是让市民满意，在这段时间里或者说在这个阶段里，市建委的工作还有这样那样的不足和问题，但我们有信心在广大市民的监督和关心支持下，进一步的改进我们的工作，更好的为广大市民服务！

    为了保证广大的市民在遇到困难的时候，能够找到政府有关部门，最近我们建委要在7月12号开通便民热线，这个号码是63958811。这是我们投资了一部分钱重新更换的设备，等到这个热线开通之后，所有市民打电话，都能够百接百通，而且是24小时值班。
 

    主持人：各位首都之窗的网友大家下午好！今天的走进直播间的栏目为您邀请到的部门是北京市的建委，在接下来的一个小时之内，我们将和嘉宾一起聊聊北京的房价、经济适用房以及物业管理方面的问题。首先介绍我们的五位嘉宾，坐在中间的这位大家应该不陌生，这第二次来作客首都之窗吧，北京市建设委员会党组成员、委员张农科，欢迎好！
   
    张农科：大家好！
   
    主持人：接着介绍是市建委住宅发展和保障处的处长程建华，欢迎您。
   
    程建华：这是第二次来，04年来过一次，已经讲是非常乐意和网友交换有关的问题。
   
    主持人：北京市建设委员会房屋交易市场管理处处长沈洁，欢迎您！
   
    沈洁：各位网友大家好！
   
    主持人：北京市建设委员会物业管理处处长赵成，欢迎您！
   
    赵成：大家下午好！
   
    主持人：北京市建设委员会开发办副主任魏成森，欢迎您！
   
    魏成森：大家好。
   
    主持人：我们都知道，建委一直是百姓非常关注的一个部门，去年也是多次走进直播间，耐心解答了网友各种各样的问题，受到了市民的好评。去年投诉最多的一个问题是朝阳雅筑的问题，当时我们解决的特别好，百姓的反映也是非常满意，到目前为止，我们从政风行风的系统接到的留言有多少？处理的情况是怎样的？
   
    张农科：各位网友大家下午好！首先非常感谢首都之窗的政风行风热线给我们搭建了一个和广大网友直接交流互动的平台。通过这个平台的搭建，让我们作为政府的组成部门，能够非常迅速、及时的了解广大市民在想什么和需要什么。也通过这个平台的搭建，让我们政府部门对我们自己的工作，能够很有针对性的、积极的来反思和改进。

    刚才主持人在谈到政风行风热线开通以来，我们建委应该说是收到群众反映的信件很多。从去年5月12日开通到现在，截至到7月4号我们总共收到了2330封，目前除了27封仍然在办理阶段，其他的件件都得到了落实。政风行风热线，网民给我们发来的这些建议，在我们的市建委是得到了各部门的高度重视，这些信件应该说到目前为止，除了这27件正在流转的过程中，应该是件件有回音的，事事有着落的。

    比如说刚才主持人谈到的朝阳雅筑的问题，这件事也是市民通过网络给我们发来的。发来之后，我们的市建委高度重视，朝阳雅筑简单说是一个经济适用房的项目，群众反映的问题是两个，一个是反映开发商的捆绑销售，搞了精装修后销售给市民。第二个反映没有取得预售证之前预售了市民的定金，这两个问题在接到投诉后，我们的市建委有关领导，先后亲自到现场处理了三次，把这个问题解决的很好。另外像今年，有市民反映西山枫林这个项目，在施工的过程中，由于施工的工人宿舍离市民的楼房很近，包括他们晚上的一些生活习惯影响了市民的生活，当天接到市民的投诉，当天我们就派驻机关石景山的建委对这个事情进行了协调处理。

    现在说通过我们一年来对处理市民网络投诉信件，我们进行了一些抽样调查，也进行了跟踪。群众的反映是好的，大体情况是这个样子。
   
    主持人：谢谢，在这里我念一封网民发来的感谢信。他说去建委办过几次事，感觉那里的工作人员办事的效果不错，希望建委继续努力，继续为市民办实事，多办事，继续建设北京。
   
    张农科：感谢市民对我们的鼓励，应该说从去年我们的广大市民在市纠风办，在政风行风的评议中，我们的市建委排的比较靠后。这件事之后，建委的全体同志压力很大，但同时我们的整改的决心很大，信心也很足，应该说在政风行风建设上，建委到现在采取了很多的措施，也做了很多的努力。一个我们从观念上做了一些调整。过去因为我们建委，大家都知道，建委不是垂直管理，所谓观念上的变化就是我们现在树立了一个大建委抓政风行风的思路。就是市建委和区县两级上下联动起来抓，毕竟市建委不是政风行风建设的全部内容。这个观念确定了之后，我们搞四个教育，文明礼貌教育，政策法规教育，法纪教育，包括搞职业道德教育都是市区两级同时进行。 我们今年发的第一个文件就是政风行风整改的折子工程。

    第二个方面我们从根上来解决这个问题。做了很多的改革。针对前一段时间市民投诉的房屋问题，我们进行了改革。实行了一户一验制，我记得去年这个时候对房屋质量的投诉占到不到10%这样的一个比例。自从实行了一户一验制之后，到现在为止，我们对房屋质量的投诉已经降到了零。这是在政策制度上做了很多的调整。包括我们抓了建委的信息化建设，提高效率的问题。现在我们从施工的安全证的发放问题，过去是45天，到现在已经减到了8天。另外就是我们从去年开始到现在，集中力量在抓六个方面的治理，对群众反映强烈的六个方面进行了治理。比如说小区的物业问题，这个投诉量现在急剧下降。比如说小区的物业管理问题，房屋销售问题，质量问题，拆迁上的问题等等一共六个方面我们进行了集中力量整治。

    再一个方面我们从今年开始，我们把政风行风建设确实纳入了领导干部，包括我们建委工作人员的考核内容中，在这方面做了大量的工作。应该说在政风行风建设上有了一些进步。群众和广大市民也可以感受到些，但是这个路还很长，我们还会矢志不渝的抓。
   
    主持人：应该说前途是光明的但是我们还有一段很长的路要走，我们不懈的努力才会取得更好的成绩。我们接着看网友的问题。这里有网友说，目前零点公司发布了一个调查，我不知道你看到过这个报告没有，北京在宜资和宜商方面高居榜首，但是在宜居方面不尽理想，就是说北京的高房价限制了一部分人对宜居感受的满意度。能不能介绍一下北京今年在经济适用房的方面的情况呢？
   
    魏成森：我来给大家回答一下这个问题。经济适用房的建设应该是受到了社会广泛的关注。市委市政府对此项工作也是非常的重视。从98年开始以来，连续七年多，大概全市到目前为止，已经竣工了将近1800万平方米，预计到年底，累计竣工2000万平方米，这样一共大概有52个项目。除此之外，我们还审批中央单位，大概是250多个项目，约600万平方米。这样从量上来说，北京市的经济适用房的建设在全国应该是走在了前列。经济适用房的建设应该是对平抑房价，对改善普通家庭的居住条件，拉动经济增长还是发挥了重要的作用，取得的成绩也是很大的。但是当前，建设遇到了一些问题，征地拆迁比较难。某种程度上影响了建设的进展，但是北京市建委，坚决贯彻国务院调控房地产市场的六条规定，出台了一系列措施，其中加快、加大经济适用住房的建设，应该是这些措施的重要内容之一。   所以说现在我们也正在组织协调，加大协调力度。今年力保计划完成203万平方米的新开工的建设计划。项目大体上分两块，一个是蓄建项目，像回龙观和朝阳新城这两个项目是大头，各40万平方米。还有一些新项目，向化工三厂大概30万平方米，像这些项目，还有海淀的苏家坨30万平方米，还有朝阳区的宏善家园是30万平方米，我们把这些项目积极的协调，力保203万平方米的这么多的项目开动，保证市场的供应。这是在建设上今年的事。

    另外着眼于明年和后年，十一五期间也是我们所考虑的。我们会同国土部门、发改委和规委加强土地储备，特别是在市政条件比较好，前期运作成本相对比较低廉的，只有在低廉的地方才能把房价稳定在一个较低的水平，所以在这些地块上我们将会再筹措一批，保证明年和后年开工竣工的计划。
   
    主持人：刚才您说的这些经济适用房大概在什么时候能够完工呢？
   
    魏成森：今年像宋家庄今年如果要开工的话，我们原来计划是十月份左右年底之前开工，但是目前也遇到了一些问题。比如说环评报告要专家做检测，这些问题一做都要时间，有一个程序。你一做环评，都有一个流程，这些流程都需要时间。比如在将来的建设过程中，需要招投标，都有一定的时间，我们排到了十月份，但是目前的困难很多，我们尽量抓紧在今年开工。如果今年开工，像30万平方米的小区会建两年以上，但是会陆续交工。
   
    主持人：我们的经济适用房总是在很远的一些地方，我们能不能在离市区比较近的地方考虑一下呢？
   
    魏成森：这个是叫故土难离，还有小孩就近上学，亲戚朋友住的比较近，这种人文的观念在居住领域中还是有明显的反映。我们也很理解大家，但是有一条经济适用住房相对商品房而言，价格是低廉的，价格要低廉就要保证这个拆迁征地的前期费用要少。如果征地费用高，像城区附近的这些土地价格就高，征地的钱就多，加上拆迁花费的费用还大，这样房价下不来。这样不可能把经济适用房建在离城区近的地方。所以主要是受房价的左右，所以相对较远，当然我们也考虑了交通方便的问题，比如离轨道交通近的地方，尽量为老百姓的生活提供方便。
   
    主持人：谢谢您，希望我们的经济适用房交通能够便利，保证市民在生活上得到方便和快捷的服务。这里还有网友说，日前有知名人士预测，半年内一二线的房间将会跌15%左右，还有房地产的大腕判断房价继续走高，但是眼前的现实是房价不断的攀升，两种预测，一个政策，还有一个不争的事实摆在面前，百姓不知所措，不知道应该不应该买房，到底如何判断房价的走势问题呢？
   
    程建华：这个问题问得非常好。我们对政风行风工作的决心非常大，包括对这些问题也进行了研判。前一段时间媒体炒得很热，到底是涨还是跌，我现在从我的专业背景来说一下，房价是由供求关系决定的。供求关系均衡房价就比较的稳定，供不应求房价就要涨，供过于求局部就要跌，所以要记住这一条，你就可以判断这个事。

    北京的需求是什么状况呢？北京的需求从近期来看是很旺盛的，主要有这么几部分。一个是北京市本地的居民。北京市本地的城镇居民有830万左右，我们还有将近三百万的农村居民，还有一部分在我们北京居住半年以上，因为工作就业的原因将近有350多万人，现在人口1000多万，这些人都要住呀。

    前一段时间媒体也报道了北京市的人均住房面积的情况，我刚才讲了，由于人口的因素，我们本地市民的需求从我们的统计看占了65%左右，主要是哪几类的需求，第一类是改善型的需求，通过这些年的建设和住房制度的改革，我们有70、80%的家庭已经买了房子，由于收入的增加，过去是一居室和两居室，现在想改善住房，所以有一部分人的家庭要买房了。第二部分由于这几年城市建设的速度加快，北京市的城镇化已经达到了80%，全国达到了46%左右，人口的聚集也带来了需求。人口的拆迁量有十多万户，这些人也要解决住房。再一个是过去的年轻人变成了成年人，大学毕业后要结婚、成家买房，再一个是部队的指战员转业后也需要房子。还有一类是有钱投资买房，本地的需求就这样几类。
   
    还有一部分是外地人。就是北京市以外的其他的省市的人也愿意到北京来买房，或者是考虑到未来孩子到北京上学，去年我们有8万户左右是这些家庭买的。另外还有像香港同胞，澳门同胞、国际人士再加上一些局部很少的单位将近有一些，所以总的需求是很旺盛的。再加上建筑成本，以及土地招拍挂的诱导，为什么诱导呢？有一些协议出售，售价比较低，但是因为诱导作用带动了房价的上涨，因为这些综合因素，北京市近年来的房价出现了较快的上涨。回顾一下，我们北京市的房价一直是在上涨的，只不过上涨的幅度不太高，大家能够承受。所以在房价涨的比较高的情况下，大家就关心这个问题了。但是我也从另外一个角度引证这个问题，房价跌好不好，先不说房价涨？房价跌也不好。

    我举个例子，房价跌了，我们国家的特别行政区香港在1997年的金融风暴后跌得幅度非常大，缩水一半，导致了十万户购房的家庭变成了负资产。原来一千万的房子，贷款八百万，房价缩水一半变成了五百万，变成了“负翁”同时不仅个人变成了“负翁”也给银行带来了风险。银行贷款给你，现在你的房子只值一百万，如果市民不想还钱了，现在这些风险都转嫁给了银行。所以房价的过渡下跌也会破坏经济的运行，包括我们的80%的市民也是拥有房产的，如果房价下来他们也不划算，所以房价应该是湿度的上涨，在老百姓的能够承受的范围内，同时要加大保障力度，使我们一部分的低收入的群体，在房价上涨的过程中，没有能力买房，通过政府的干预，通过有形的手来调控，加大保障力度。

    所以我讲，整个北京市的住房政策的设计，要从北京市出发，我们北京是一个特大的城市，土地面积比较少，人口比较多，如果再加上临时在北京居住的，人口还要多。如果把视野放得广阔一些，澳大利亚的国土面积比我们小不了多少，人口才三千万，加拿大人口也才三千万，地比我们大。所以在这样的情况下，我们要放开市场、加大保障。如果人为的把房价降下来，或者人为的上去，这些都不符合市场的经济规律。

    通过房价的杠杆，我们解决什么样的问题？解决人口资源和环境资源的平衡和压力问题。如果房价过于低，就会有很多的外地人有可能到北京滞留，也有很多人会买好几套房子，但是土地资源是有限的，这个矛盾解决不了。但是房价高也会带来另外一个矛盾，就是一部分低收入群体住不起房。如果说房价高再加上一些投机资本的炒作，导致出现像日本的泡沫。所以在放开市场的同时，使房价在一个稳定和有序的范围，避免出现金融风险。对于一些低收入的群体，政府要加大住房保障，比如北京对人均月收入580元以下面积在7.5平米以下，就可以到政府申请廉租房，给你发补贴，每人每月300元，这样就可以租房。

    前段时间我就接到了一个老百姓打来的感谢的电话。还有一些同志超过了人均580，比如说家庭的年收入在4万元左右，我们可以经济适用房来解决一部分市民住房的问题。另外大家也看到了，在5月29号，我们市政府的相关部门联合召开了新闻发布会，推出了6块地，200万平方米的住房，叫做中低价位、中小套型的住房，来解决我们本地居民的住房需求。通过这一系列的政策的实施，一方面市场能够有序的运行，另外一方面我们本地的居民能够保证基本的住房需求。

    所以有了这样一个宏观和整体的概念后，大家可能对房价涨跌或者是某位人士说的时候，你会有一个理性的思考。

    有些老百姓讲，你说了半天我到底买房还是租房，有一个现实的选择。我告诉我的朋友，你如果现在住房有困难，你有一笔钱，你就安居乐业，但是你现在有钱，住的不错，你就可以慎重的考虑，这是自我的选择的过程。另外是短期我不想置业，我想租房，我们的租赁市场也是相当发达的。我刚才讲我们北京市的总量是3亿平方米的住房，如果按我本地城镇居民来换算，人均使用面积是20平方米，三口之家是60平方米的使用面积，建筑面积是80平方米，总量上说北京市的房子已经不缺了，缺的是结构性的问题，就是一些低端人群的房子没有解决。
   
   
    主持人：所以就是要加大经济适用房和廉租房的建设力度。
   
   程建华：还有中低价位。岐山市长在5月18号到广渠门廉租房小区进行调研的时候，《北京日报》也登了，岐山市长提出了要进一步的加大保障住房的力度，来保持我们北京市的住房市场的健康发展。从我们相关部门的研判和专家的分析，目前我们的总体市场情况是良好了，只是在局部的地方出现了一些企业违规的行为。
   
    主持人：要保持一个健康和良性的环境。感谢程处这么生动的分析，应广大网友的强烈要求，希望您经常作客我们的直播间，来和网友交流一下，让大家有一个更理性的判断。
   
    程建华：只要我们的新闻发言人能够委任和指示我就一定会来。
   
    主持人：这里也谢谢张委员。现在我们把在线网友的问题念给大家，建委的业务量比较大，我去办事服务态度都挺好，对此表示感谢。还有网友说，我去建委解决问题，是通过张委员亲自解决的态度很好，我觉得很满意。
    您听过这个事吗？
   
    张农科：可能是来投诉的。
   
    主持人：建委的工作都是热点和难点，但是最近的工作无论在物业管理还是房地产方面都取得了一定的成绩，相信以后会更好。还有网友说，北京的物业管理比前两年规范多了，刚才在首都之窗网站也看到了对物业管理优秀集体和个人的一个公示，这个不错，希望能够更好的服务于百姓。说到物业管理，想问相关的规定什么时候出台？
   
    赵成：感谢各位网友的关心和支持，希望今后一直关心和支持我们的管理。应该说物业管理是涉及到广大百姓切身利益的一个工作，涉及面比较广。我们每个人都在住宅小区中，物业管理的点点滴滴对广大的市民都是非常重要的。市委市政府也是非常重视这个工作，市建委也是高度重视的。尤其是今年市政协从年初开始了全市物业管理工作的调研。这项工作我们从物业感觉深层次进行了调研，发现了问题存在的原因，召开了多次的座谈会，请了专家、学者、开发公司和物业企业，包括业主代表进行了多次的座谈，对全市的物业管理情况进行了全面的掌握，同时也针对存在的问题提出了今后一个时期的工作思路。刚才大家提到了一个物业管理规定，这项工作实际上市政府的相关部门已经在紧锣密鼓当中。初步的文件已经起草完毕，正在进行深入细致的分析，同时按照立法要求要走必要的立法程序，应该说《物业管理实施细则》的出台，一定会对北京市的物业管理工作起到一个更好的推动作用。

    同时借此机会，我想就物业管理多说两句，大家对物业管理更加的重视，我们从95年开始搞物业管理，到2003年出台《国务院物业管理条例》到今天才是十几年的时间，应该说还是一个初级阶段，很多的方面还有不完善的地方要进一步的加强。比如说现在我们的市场化的程度，作为北京来讲还不是很高。除了一些新建的小区在实施物业管理，还有一部分在实施单位自管，甚至是老房管的措施。同时在小区的建设中，涉及到的环节比较多，方方面面也比较多。在居住区里发生的许多问题，有的是属于物业管理的，有的也不是，比如大家非常关注的，比如在售房的时候承诺不占绿地，但是在住房进去的时候建成了车库，同时也有一些公共的配套不是很到位，比如有的小区进住的时候不仅环境有问题，甚至下水和供电也没有到位，比如使用临时电的问题。

    这些问题在进住的时候，业主验收房屋时更注重房屋质量的问题，对于配套设施没有很好的审核。这就带来了一个问题，临时用电在以后的使用中有一定的风险，这个问题并不是物业公司可以解决的。物业企业在小区的管理中，实际上是为广大的业主服务，按照广大业主的要求，按照物业管理合同的要求进行服务。这种服务是市场的行为，所以前面说物业公司是可以帮助业主去反映，但是具体不属于物业公司管理。

    比如现在大家反映比较突出的小区停车秩序问题，这里面也是很多的部门在管，物业企业是一个辅助的关系。业主就希望物业服务能够提供质价相辅的服务，大家花钱买服务，可以要高的也可以要低的。有的小区的居民说房子的价格比较高，希望物业管理能够提高标准，高标准物业的管理费用也比较高。有的小区可能是系统的安全和清洁能够达到安全标准运行，所以费用可能相对低一些。所以物业管理既是城市管理的一部分，也和广大业主的切身利益相关，所以我们也要在提升服务水平方面做更多的工作，也希望广大的业主能够及时的反馈建议。谢谢！
   
    主持人：这位网友说，其实我们对物业公司是很理解的，我们知道物业公司有很多的是替开发商背黑锅，所以我们建议要加大对开发商的管理力度。

    这里有市民说，近日我们拟在通州开办一座大型超市，但是办理营业登记时，工商部门告诉我们，营业场所需要区县建委开具房屋限制使用的证明，需要办一个证明，但是到了区建委，他们说没有相关的规定，让我们找区政府。我们感到困惑，既然是工商局有规定，但为什么建委不知道呢？我们开办超市一方面解决了大量的人员就业问题，方便了广大的居民，而且我们又不是在居民楼办超市，真不知道我们到底应该怎么解决这个问题？
   
    沈洁：最近工商局关于在住宅开办办公或商业作为注册地点进行了限制。这个目前正在和我们市建委正在研究相关的衔接措施。从房屋使用的用途方面来说，市建委的房屋管理部门并没有制订房屋用途规划的职能，我们目前也正在和相关的政府部门来研究如何来协调这些方面的政策，以保证政策的顺利实施。

    刚才这位朋友谈到的，如果他所具有的产权证上写的是住宅，需要修改用途，这样市建委是无权修改的。单位如果是本身没有写用途或者没有写清，可以到相关的规划部门来申办相应的规划用途。
   
    主持人：具体的事情具体分析。这里有网友投诉说，本人住在崇文区左安浦园6号楼，最近河对岸整宵施工，我也整宵都没法睡，关窗关门都没有用，曾经先后打了N个电话到各个管理部门，得到的答复是重点工程无须办理夜间施工证，照样开工，无论是否扰民。请问是否有这样的情况？
   
    魏成森：施工扰民的问题，应当说随着城市建设的发展，企业反映是民扰，社会反映是扰民。从政府的角度讲，从依法行政的角度对这个也不断的加强管理。因为我在建委的时间比较长，我在原来值班时，有时候夜晚整个都睡不着觉，有一次接到了最多70多个电话反映扰民的问题。这些年也出台了一些关于施工扰民的管理办法，比如一些法律规章。比如《北京市建设工程施工现场管理办法》，针对夜间施工又出台了《北京市建设工程施工现场管理夜间施工暂行规定》，这个规定中也规定了，正常施工应该是七点到二十二点，在这个时间段发现了扰民的问题，首先可以了解一下现场，或者是这个施工企业办没有办理夜间的施工许可证。这个证是由属地的建委来发放的，如果是没有办理属于这个企业是违章的，应该反映到城管，由城管大队来对它进行查处。

    另外比如说在了解的过程中，它有施工许可证，有施工许可证也要注意扰民的问题。比如说咱们的噪音分贝应该控制在规定的范围内。有些设备比较的陈旧，它的噪音就高，一方面政府要加强管理，要求虽然批评夜间施工的企业，你必须要把噪音降到最低的限度。

    如果你到区建委反映这个问题，区建委没有解决这个问题，你可以从不作为的角度继续反映到区政府。如果认为夜间政府许可证发放有问题，你认为不应该发，政府给他发了，这个你可以到市建委法规处申请行政复议，同样可以解决这个问题。
   
    主持人：好的，就是说这位网友投诉的问题，最终会得到解决，我们会一直关注这个事情。

    我们接着看网友的问题，这里还有网友说，我向北京市的建委反映一个开发商乱收产权待办费的问题。我是朝阳区南沙滩天和人家小区的业主，开发商找人办理产权证，光代办费就要600块钱，还不包括其他的工本费，一共下来办一个产权证要690元，我的朋友住在海淀，他们小区很多人自己办理的授权，而且不复杂，我就打算自己办，结果各种的税费交过了，完税证明也有，可是咨询朝阳区房地局的相关办理程序，但是发现个人没法办理，因为其中需要房屋购买合同两证一副，但是个人根本没有办法拿到抵押给银行的那份合同，就是说在朝阳区买房一定要通过开发商的合同。他问为什么合同一定要两正一副呢？一正一副就不能办理相关的证明吗？同时也希望北京市的建委能够统一的规范各区的管理，重视这个事情，不要让一些奸商商有漏洞可钻。
   
    沈洁：我不知道这位网友是什么时间去朝阳区的建委办理的。目前按我们规定的如果开发商已经办理了初始登记后，个人是可以申办转移登记，就是可以办理小产权的。如果你买的是预售房屋，你持一个副本的原件，即双方正式盖章的原件就可以到房屋产权管理部门进行登记。

    这里我正好也想说一下，去年在我们的政分行风的评议中，交易权属部门也在加大力度进行了政风行风的整改，加快了办理交易权属登记的速度。特别在今年的一月份，我们北京市的建委向全市18个区县和市登记中心亦庄开发区，这20个可以办理交易权属的登记单位，制订了统一权属规范。也就是说，所有区县的要件、程序、标准都是一致的，不存在每个区县有各自标准的问题。

    这位网友反映的问题，为什么是两证一副。初期我们主要考虑了合同的签订必须要核对印花税是否缴纳，我们所说的正本贴了印花税的原件是叫做正本，这个要核验一下买卖双方是否缴纳了印花税。我们规定了，凡是已经进行了预售登记的合同，不必再持有副本，只需持有正本原件就可以登记了。同时各个房地产的交易管理部门，在整个的办公模式上也进行了改进，刚才提到的海淀和朝阳目前实行的都是一窗式的办理，一套要件递到一个窗口，不必重复递要件。过去我们可能有在交易权属分开的时候，可能要递一个交易的要件，又要在权属的办理上再递一次，现在我们实行一个窗口一套要件进去，一个窗口出证，大大缩短的办证的过程。

    海淀率先实现了二手房的取证速度，立等可取。朝阳区目前搬到了石佛营新的大厅后，也加快了速度，基本上我们在产权的转移登记方面20个工作日内肯定可以办结。
   
    主持人：这样就可以理解为天和家园小区的业主可以自己办理了。
   
    沈洁：对，他和开发商之间是一个委托的行为。开发商实际上是不能强制代办的，但是过去延续了一些开发商的待办有一些有利的条件，可以一次收齐大家的要件，一次办理，比大家分散办理时间更有保证。但是如果业主自己愿意办理是可以的。
   
    主持人：我们接着看网友的问题，我在05年买了万瑞风景的商品房，碰到几个问题。第一个是房屋的建筑面积超过了3%，但是套内的建筑面积增长在3%以内，目前商品房都按套内建筑面积计价，但是取暖费、物业费都按照建筑面积来收取的，这无形中增加了我的费用，我感觉这个是政策上的漏洞，无法制约开发企业，目前我这种情况该如何处理？
   
    沈洁：应该说套内面积计价是在商品房的销售过程中保证消费者权益的非常大的一个手段。我们从2003年，市政府下发了《北京市房地产转让的管理办法》，规定了商品房新建的住宅项目必须要按照套内计价。我们套内面积和建筑面积的关系就是套内面积加上分摊面积等于建筑面积。套内面积计价就有效保证了消费者在最后实得这个房屋的面积时候，在计价方式上有一定的保证。

    就是在开发商增加了分摊面积的时候，比如在预售和最后得到现房的时候，实际上有一个房屋面积的误差。如果这个误差在消费者的房屋套内的情况下可以加钱，如果增加了分摊面积我消费者是按照套内计价的，是这样来保证的。比如说物业费和管理费，这些相应的缴费标准都是我们按照建筑面积来收费的，比如热力集团和供暖公司，都是延续了过去的一些办法，和分摊没有什么绝对的关系，所以大家过去按成本计算这个价格，在物价局申办时都是按照建筑面积来计算的。这是没有随之改变的原因。
   
    主持人：好的谢谢您，回答的非常清楚。同时这里的网友问，契税和公共维修基金都由开发企业强制代收，该如何处理？
   
    沈洁：我们在新版的预售合同和现房合同中都有规定，比如在维修基金和契税的缴纳上给了三种选择，第一种是业主自行缴纳。但是应该在办理产权时出具一个缴纳了契税和公共维修基金的收据。第二个是委托开发商来缴纳，第三个是委托其他的中介机构来缴纳。这个在合同的示范文本中我们有一个选择项。如果委托开发商的代行缴纳的话有两个条件，第一个是代收的费用是不应该收的，第二个要向消费者承诺，我什么时间向消费者开具这个契税的收费依据和公共维修基金的收费依据，因为这两个费用并不属于乱收费，契税是向国家的地税局的合法的纳税，公共维修是为了保证后期的一个大中修的管理，是业主自己的费用，是在办理产权之前必须要缴纳的费用。我想开发商第一是没有权利强制，第二如果是开发商要代收的话，要符合我说的两点。第一不能有代收的费用，第二这种要给消费者明示，我是什么时间交的，必须要把收据给消费者。
   
    主持人：网友说我们家里如果被盗了，能否要求物业管理公司进行赔偿呢。
   
    赵成：这个问题提的很好。实际上应该说，现在各个小区都设立了保安员，这个保安员是一个秩序的维护，它实际上是协助小区或者是维护小区的正常生活秩序。至于说被盗了，保安员应该有巡逻的义务，按照合同的要求，该巡视巡视、该值班的值班。只要在发生情况的时候要报告，只要做到了按合同要求的保安的服务标准的话，就不应该承担什么责任。如果是他没有尽到责任，比如看到有一些嫌疑人进来没有去制止或者报告，他要按照原来合同的规定承担相应的责任，但是不应该理解为被盗有权向物业公司追偿。
   
    主持人：具体的情况要具体的分析，如果是物业保安失职的情况物业公司要承担责任，但如果是自己的责任，就不应该怪物业公司。这里还有网友说，很多的房子建得再多，也买不起，能不能加大对商品房销售信息透明这一方面的举措呢？
   
    沈洁：这位网友提到的是今年的市建委在整个交易市场秩序的整顿方面非常大的一个举措。从去年315起，我们开始了预售商品房网上签约和公示的制度，我们现在又开通了现房合同的网上签约和公示制度。全市所有新建商品房的项目信息全部在北京市的建委网站上，包括我们首都之窗的网站上，还有我们的交易管理网上对所有的新建商品房的项目交易信息是进行公示的。这个公示我们细化到了合法的销售证件，预售房屋的许可证，甚至细化到了每一个项目、每一个的楼洞的情况。大家如果要查询可收的房源，点击就可以查到全部销售房屋的信息，包括目前的成交价格，房屋的销售状态，成交机构。9月1号起，我们还要推行销售员持证上岗，到时也可以了解到这个项目的销售员是否持证的问题。

    同时现在我们也加大了对开发商的专项整顿，这个主要是针对囤积房源、虚假宣传的情况，我们一个要求开发企业自查，另外区县我们进行了巡查和整顿。目前有800多家企业进行了自查，受投诉的100家的企业也进行了整改，上个月我们也对有12家没有整改的企业进行了通报。最近我们也组织了相应的区县管理人员和新闻媒体进行了巡查整顿效果，我们都是希望消费者能有一个非常净化的管理环境，并且通过我们互联网这样一个有效的方式能够得到更全面的信息。
   
    主持人：好的，谢谢您。这里还有网友说，说到房价包括我们的物业管理都应该是市场行为，建议我们的政府部门应该要加大对市场的监督力度，加大对开发商的监管。因为我们的时间不多了，我们最后来看一条网友的问题。

    各位领导，开发商现在都怎么了，一会儿说房价不高，一会儿又说房地产就是暴利行业，前不久，国务院提出了进一步的加强市场的引导和调控，北京市都采取了哪些措施，出台后对住房市场都有什么影响吗？
   
    程建华：前一段时间，电视、报纸、铺天盖地媒体都很关注，各种消息都有。我自己因为是从事这个工作有十年了，我有的时候是痛心疾首，这是大量的矛盾，甚至带有个人的利益来影响市场。

    所以政府要加大信息的公开，包括像首都之窗今天的这个活动，因为很多的信息老百姓得不到。5月29号我们专门就这个问题开了一个新闻发布会，为什么各个部门一块来开呢？因为房地产的活动涉及到了很多的部门，金融、工商、土地等等。所以我们首先要讲怎么把正确的、准确的信息传达给各位市民。有一次在培训上我接受过一个名言，“新闻的生命就是准确”，包括国外的一些知名的媒体，他做了一些不实的报道，他在海外已经丧失了公信度。

    最近我们出了哪些措施呢？一个在房地产的整合上，我们进行了联合的信息发布。第二个是为了调控市场，政府推出了中低价位商品房政策，5月29号已经公布了6个地块，后续的措施也在进一步的草拟中。第三个是我们加大了对市场的监管，我们接受的投诉是300多件，并且进行了及时的查处。第四个我们做了一项措施是加强土地的供应，因为房地产没有土地这种基本的生产资料，后续的生产得不到保证。

    从目前的情况看，一方面8月31号以前，我们通过协议方式出让的土地还有将近4000公顷的土地是没有形成供应的，这块是能够保证未来土地的量。第二个是今年的一级的开发我们还有1021公顷，所以从整个土地供应的角度，要保证整个的住房市场有基本的供应量。

    另外一个基本的措施是为了加强长远规划，我们北京市的相关部门正在编制北京市的住房建设计划。根据我们北京市的人口、水资源、电力资源、可用电力资源，我们采取什么样的住房发展模式？我们每年建多少的住宅，我们的住宅放在什么布局上？包括老百姓讲的经济适用房等不能放在城里，这个城里的概念是一个拓展的概念。我记得在20年前我刚刚到清华大学上学时，马甸还是农村，现在马甸十分的繁华。再回到前面更久以前，我们今天直播的地方还是菜地呢。城市的概念是不断拓展的，我们的目的就是使百姓能够买到和他收入比较匹配的住房，而且交通是比较方便的。这是我们已经出台了相关的措施。

    这些措施出台后，首先是稳定了市场，稳定了预期。去年有一些房市的日均交易量达到了1千，我们曾经也有这个量，沈处长最清楚了，她在监管这个网。在三月份的时候达到了600套，现在是达到了500套左右，所以说市场在趋于稳定，供销都在稳定化。住房是一种商品，就像买米、买菜、买油一样的，现在因为这个市场的垄断性，导致我们消费者是一个弱势的群体，政府一手托两家，保证公开公平公正发展。我相信在国务院37号文，各部门的努力和贯彻下，北京市的房地产市场能够持续健康的发展，同时也能够使我们的市民得到基本的需求保证。

    另外大家也在想一个深刻的问题，住房是一种稀缺的资源，如果有人多占了怎么办？我们国家也在研究开征物业税的问题，你有多少的房子你就多交税。
   
    主持人：谢谢您。这里我们的网络条件比刚才好了一些，又看到很多网友的问题，虽然超时了，但是应网友的要求，我们再延长五六分钟，看看网友的问题。这里有位网友说，我在电视上见过建委的领导，对施工单位违纪的处罚很严厉，觉得很痛快，这种处罚依据是什么呢？
   
    张农科：处罚一些违纪的单位都是根据我们现行的法规制度来处罚的。我们现在对施工安全、施工质量、包括一些开发企业都是依据现行的法规制度在每次经常不断的检查中，结合每个月我们召开的新闻发布会来向社会公布的。
   
    主持人：谢谢。这里还有网友说，几位领导分析的真是挺有道理，还是专家能够让我们正确的对待事物。这里还有网友反映这么一个问题，我替这位网友交给我们市建委了，2006年6月30号是万润房地产的开发商交付万润风景小区的，在交付的过程中，一个是发现房屋的电的问题没有开通，第二个是必须要缴纳契税的证明，否则不给钥匙。第三个是要求缴纳一年的取暖费，否则不给钥匙，第四个是开发商承诺的绿地等等都没有达标，希望建委的领导给我们解决这个问题？
   
    张农科：这个问题我们带回去，因为这个问题涉及到了好几个处，带回去以后我们再解决。
   
    主持人：今天的不少网友提到了临电的问题，大家可以看看上期我们的访谈记录，可以了解到。我们再接着来看看网友们还有样的问题，这里还有网友说，开发商总是欺负弱者，多处不平等的条款违约，建委一定要管管这个事。
   
    沈洁：目前建委已经建立了对开发企业动态监管机制。应该说近年来市建委一直不断的在加强市场监管的工作，这个工作是一个永恒的工作。从市场的监管来说，我们也可以分成几个手段，第一个是法制的管理，通过司法的途径解决。第二个是行政管理，即当公共权益受到损失的时候，行政权益也可以进行处罚和干预。第三个行业自律。最后一个是社会监督。开发商和消费者相比是一个专业的方面，消费者是弱者，因此在强化司法，通过合同来进行管理，消费者如果受到了侵害，可以进行合同违约的诉讼。市建委在今年的六月份，就下达了对开发企业、经纪机构、物业公司等等的监管机制，如果开发商我们违反了房地产的管理法、开发经营管理条例等52条的管理条例，加上我们近期公布的一些相应规定，如果有违反上述我说到的这些管理规定的话，消费者可以通过我们的交易管理网、或者是北京市建委的网站进行投诉，投诉之后我们将根据开发企业的违规行为进行查处，会有相应的联动处罚措施。这些处罚措施，第一个我们可以使他们不能进行现有的项目，不可以销售，直到整改之后。第二个针对这个企业要从严审查，同时也要通报银行部门，我们建立一种联动的机制，以保证开发企业是在诚信下保证这个交易的进行。
   
    主持人：我为了物业的问题到过建委，是张委员接待的，非常感谢。这位网友说，市建委的法规处的电话是多少，反映到区建委一般没有用。
   
    张农科：我在这里给大家透露一个信息，为了保证广大的市民在遇到困难的时候，能够找到政府有关部门，最近我们建委要在7月12号开通便民热线，这个号码是63958811。这是我们投资了一部分钱重新更换的设备，等到这个热线开通之后，所有市民打电话，都能够百接百通，而且是24小时值班。

    再公布一下这个电话号码，63958811。
   
    主持人：7月12号应该是值得纪念的日子。我们接着给网友最后一个问题的机会。这里有网友说，你好，我们小区旧村改造从98年就因为了登记了评估，直到现在还没有改造完，是否可以要求重新评估呢？另外市民把阁楼也作为我们房换房的补偿范围，这个是否是不合理的范围呢？
   
    张农科：这样吧，旧村改造的事情不是我们建委的职能，是市政管委的职能。
   
    主持人：建议这位网民把问题投诉到政风行风热线的留言版中，我们会转到相关的部门。今天我们的访谈时间差不多了，听到今天网友这么多的问题，张委员您有什么感受？
   
    张农科：今天那么多的市民非常踊跃、热情的来参与我们的互动，使我们非常感动。大伙儿的这种热情，让我们感受到了广大市民对政府工作的支持和关心。同时也给我们做好政府工作提出了很高的要求，应该说现在我们正处在转型经济期。转型经济的一个特点是我们社会资源配置方式还没有完全到位，在这个过程中实际上是从计划经济走向市场经济的过程，在这个过程中，政府、市场、企业个人各种利益关系都没有调整到位。特别在这个过程中，我们市建委担负的职能又都是关系到人民群众切身利益的。

    下一步我们在抓政风行风建设上有很多的想法，市政府党组和领导班子，包括各个区县的决心很大，就是从我们的政风行风上让市民满意，具体讲就是一要抓教育，要教育我们的政府工作人员要牢记群众利益无小事。要继续把我们的四个教育贯穿在我们抓政分行风建设的工作中。

    第二个就是要抓创新。近一阶段从政风行风建设取得的成效上看，要抓出成效就要在制度上下工夫，我们在制度上创新和方法手段上创新都取得了一些成效。比如制度创新，我们在市建委的所有的窗口都实行了三色灯的制度，从今年6月1号到现在我们接了4400多件行政管理和行政许可事项，目前我们跟踪调查群众的满意度是百分之百。我们通过这个三色灯，群众来办事，我们网上可以监控。群众办完事可以现场打分。

    另外我们从今年6月份拓宽了社会的监督面。我们建委自己聘请了12个社会知名人士做我们的政风行风监督员，他们也和广大的市民一样会不断的到我们的窗口和主管部门去明查暗访给我们提出意见和建议，这是抓教育、抓创新和抓监督。总之我们市建委包括区建委，整个建委系统还是有决心和信心在市委市政府的正确领导下，按照市委市政府的要求，按照广大市民对政府部门的要求，始终不渝的把政风行风建设工作抓好，把市民的困难、问题解决好，谢谢广大的市民。
   
    主持人：谢谢您，我记得好几次了，咱们建委一来走进直播间的栏目，我们就超时，因为关于建委的问题很多了。在我们节目马上要结束的时候，给每位嘉宾一个时间，对网友说一句话。
   
    赵成：希望各位网友继续支持物业的工作，我也希望有市委市政府的正确领导，有广大企业和业主的参与的，我们一定能够得到更好的服务。
   
    程建华：网络是一个非常好的媒介，拉近了大家的距离。但是我今天也感到很遗憾，就是我主管的工作中，有相当多一部分市民是弱势群体，无法上网，我期待着我们北京市的上网面能普及到这部分的市民。
   
    主持人：我们首都之窗也要开通更多的方式，照顾到更多的弱势群体。先隔过张委员，您最后总结发言。
   
    沈洁：社会监督也是交易市场管理非常重要的一个方面，希望广大的网友关注对整个交易市场管理秩序的一个工作，支持市建委的工作。
   
    魏成森：网友对我们的每一言，都是对我们工作最大的激励，也有利于改进我们的工作。
   
    张农科：政府一切工作的出发点和落脚点都是让市民满意，在这段时间里或者说在这个阶段里，我们的工作还有这样那样的不足和问题，我们有信心在广大市民的监督和关心支持下，进一步的改进我们的工作。谢谢广大市民的支持！
   
    主持人：谢谢您。这里网友说，今天能够在直播间听到政府的声音，近距离的接触到市建委的领导，作为一名普通的老百姓更加感觉到政府的亲民。

    谢谢这位网友对我们工作的肯定。在这里我们对网友表达一个歉意，因为今天我们的网络有点问题，所以我们对部分网友的问题没有及时的转达，我们在访谈结束后会把问题整理出来，交给张委员，尽可能多的解决市民的问题。

    预告一下下周我们走进直播间的政府部门是市文化执法总队，我们重点聊聊网吧的问题和娱乐场所的问题，希望网友把建议和意见甚至是批评都可以发送邮件至chat@mail.com.cn，同时期待你们下周四在走进直播间栏目继续提交您的问题，再见。