各区县国土房管局、各房地产价格评估机构：
为规范本市非住宅楼房的评估工作，结合《北京市城市房屋拆迁管理办法》，特制定《北京 市非住宅楼房估价技术规范》，现印发给你们，请参照执行。
特此通知。
北京市非住宅楼房估价技术规范
一、本技术规范适用于本市按建筑规范标准(国家标准、行业标准)建造的各类非住宅楼房的 评估。
二、本技术规范采用成本法进行测算，主要计算公式为；
非住宅楼价格=(基本价格×楼房 成新率＋?各增项价格×各增项成新率)×建筑面积×时点系数×区域系数＋设备、附属物 及装修价
三、基本价格包括土建及上下水、照明及普通内装修(水泥地，内外墙刷白)，在《非住宅楼 房基本价格表》中根据建筑结构类型查取；楼房成新率，按《非住宅楼房成新评定说明》和 《非住宅楼房直线折旧参数说明表》，采用直接观察法和直线折旧法相结合的方式确定。
四、增项是指由产权单位统一安装或修建的项目，包括暖气、中央空调、煤气及抗震加固。 各增项价格在《增项价格表》中查取，各增项成新率，按《增项成新评定说明》执行。
五、设备、附属物及装修价格的评估参照《北京市房屋估价办法》，《北京市房屋估价办法 》中没有的项目可据实评估。
六、区域系数城近郊区为1.0；十个远郊区县可适当降低，但不得低于0.5。
七、本技术规范发布时时点系数为1.0，以后根据建筑工程造价变动和市场行情适时调整。
八、本技术规范未列入的项目和未依据建筑规范标准建造的房屋，可根据实际情况参照本技 术规范执行。
非住宅楼房基本价格表(表1)
单位：元/建筑平方米
墙体类型 基本价格结构形 式粘土砖空心砖砌块外挂板
砖混120011301150——
框架1400——13601500
剪力墙1450——14101560
钢结构1800——17601920
模板房1430——14801560
备注：
（1）坡屋顶或新型平屋顶（含新型防水作法）价格增加5%-10%；
（2）加气砼屋面价格减少5%；
（3）以上层高为标准层高3米，层高每增减50CM，价格增减5%。
增项价格表(表2)
单位：元/建筑平方米
增项暖气中央空调煤气抗震加固
价格20～4050～20020～50100～175
楼房直线折旧参数说明表(表3)
建筑结构耐用年限残值率
钢结构802%
钢砼结构600
砖混结构502%
砖木结构403%
楼房成新评定说明(表4)
完损等级成新评定说明成新度折余率%
完好房结构状况安全可靠，整体性好，屋面或板缝不 露水，装修设备完整、基本无损的房屋，虽存在一定的陈旧现象或个别构件有轻微损坏但在 允许值之内，不影响安全居住和正常使用，通过小修即能修复的房屋。
十成新100
九成新90-99
八成新80-89
基本完好房
结构构件安全可靠，个别部件的损坏程度稍有超过设计允许值但已稳定；屋面局部渗漏；装 修、设备基本良好，个别部位有影响使用的损坏，通过在原有构件或部位上进行修补即用可 恢复使用功能的房屋。
七成新70-79
六成新60-69
一般损坏房
个别结构构件变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，存在危险隐患；屋面或板缝局部漏雨； 外装修和设备局部破损的房屋。
五成新50-59
四成新40-49
〖BHDG9，FK3，K23ZQ*6，K3，K4F〗严重损坏房
部分结构构件严重倾斜、开裂、变形或强度不足个别构件已处于危险状态；屋面或板缝严重 漏雨，内外装修、设备明显损毁、残缺，存在局部危险的房屋。三成新30-3 9
危险房主体结构构件的强度严重不足，稳定性很差，随时有倒塌的可能，采用局 部的加固修理仍不能保证安全，需要拆除、翻修或挑修的整栋房屋。
不足三成新3-29
增项成新评定说明(表5)
暖气、中央空调煤气抗震加 固
二成新
圈梁、壁柱混凝土大部剥落，钢筋外露，钢筋及钢拉纤锈蚀严重，已基本失去加固作用，或 使用超过20年
四成新已无法使用者
圈梁、壁柱混凝土部分剥落，钢筋有外露，钢筋及钢拉纤锈蚀，加固作用减弱，或使用期为 15-20年
六成新
各部铁件虽见锈蚀，但各部构件均完整无缺，不影响使用。
各部铁件虽见锈蚀，但各部构件均较完整无缺，不影响使用
圈梁、壁柱混凝土有剥落，钢筋有外露，钢筋及钢拉纤锈蚀较轻，或使用期为10-15年 八成新各部件无锈蚀剥落迹象，或部分旧构件新安装的，使用良好。
各部件无锈蚀剥落迹象，或部分旧构件新安装的，使用良好
圈梁、壁柱混凝土基本无剥落，钢筋及钢拉纤锈蚀不明显，或使用期为5-10年
十成新
完全新构件新安装的
完全新构件新安装的
完全新材料、新设备新建造 |